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VALEUR ÉCONOMIQUE DES BIENS IMMOBILIERS : INCIDENCES DU DROIT PRIVÉ ET DU DROIT PUBLIC
par Annabelle
JOYAUX, expert immobilier,
Michel MARX
expertises
Plan :
Introduction
La nature des locaux en immobilier d’entreprise
L’intervention de l’Etat et de l’Administration : le Droit public
Les rapports des particuliers entre eux : le Droit privé
Introduction :
Le Droit public régit les rapports des particuliers avec l’Etat et l’Administration, alors que le Droit privé régit les rapports des particuliers entre eux.
Un bien immobilier est défini par ses caractéristiques :
L’investisseur d’un bien immobilier déterminera son choix entre un actif immobilier et un actif mobilier en fonction de leur rentabilité. La rentabilité du bien immobilier dépendra non seulement du revenu net existant ou à venir, mais aussi du taux de rendement de l’opération.
Ce taux évolue en fonction :
La valeur vénale d’un bien immobilier dépend donc de l’économie nationale voire mondiale, du marché sur lequel il se place et par conséquent de son revenu effectif ou théorique, …
La valeur vénale d’un bien immobilier peut évoluer en fonction de la volonté de l’Etat à favoriser ou non leurs transactions encadrée par les règles de Droit public, et en fonction des intérêts des particuliers à céder ou acquérir des biens immobiliers déterminés par le Droit privé.
Nous étudierons donc dans un premier temps la nature des locaux en immobilier d’entreprise, puis nous analyserons les éléments d’origine publique ou privée, ayant une incidence sur le revenu d’un bien immobilier et notamment sur la rentabilité et sur la valeur vénale de ce bien.
L’ « Immobilier d’entreprise » se situe au sein des investissements des entreprises et comprend trois catégories de locaux :
Le contrat de louage d’immeuble diffère selon la destination qui est donnée aux lieux loués dans le cadre d’un contrat par l’accord des parties.
Exceptés les locaux professionnels, les locations de locaux en immobilier d’entreprise sont régies par les articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce (décret codifié du 30 septembre 1953).
Ø les bureaux professionnels :
Les bureaux professionnels accueillent une activité « civile », c'est-à-dire affectés à l’usage d’une profession libérale avec éventuellement une partie à usage d’habitation.
Les locations de bureaux professionnels relèvent du Code Civil et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 : le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale, c'est-à-dire pas de droit au renouvellement.
Ø les bureaux commerciaux :
Les bureaux commerciaux, c'est-à-dire les bureaux qui accueillent une activité d'ordre comptable, administratif ou juridique qui n'est pas affectée par la réception des clients (Cass. 3ème Civ. 19/4/1989 Mme AUBOIN C/ Crédit Lyonnais), relèvent du statut des baux commerciaux et notamment de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953.
Les locaux industriels, de stockage, d’activités :
Certaines activités de fabrication sont exercées dans les locaux ci-après :
Les locaux commerciaux :
L’immobilier d’entreprise couvre l’activité commerciale, c'est-à-dire les activités de « marchand » exercées dans :
Les locaux monovalents :
Les locaux monovalents qui sont des locaux construits en vue d'une seule utilisation, relèvent de l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953.
Parmi les locaux dits monovalents, les hôtels occupent une place à part parce que l'hôtelier offre à son client un ensemble de services qui sont axés sur une prestation principale : l'hébergement.
Sont aussi des locaux monovalents, les garages, cinémas, théâtres, cliniques, maisons de retraite, …
S’y ajoutent les locaux en nature d’habitation qui peuvent être inclus dans le patrimoine d’un investisseur en immobilier d’entreprise.
Les locaux d’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux) sont encadrés par de nombreuses dispositions :
L’urbanisme :
La construction d’un immeuble doit être conforme aux règles d’Urbanisme : le Règlement National d’Urbanisme et les documents d’Urbanisme dont les schémas directeurs, les Zones d’Aménagement Concerté, et les Plans d’Occupation des Sols (POS) ou les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) nés de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000.
Ces documents d’Urbanisme régissent la constructibilité d’un terrain, en définissant :
Ces POS ou PLU sont élaborés par les collectivités locales, soumis à enquête publique et arrêtés par décision du conseil municipal, c’est à dire l’Etat décentralisé.
Ces documents qui définissent un COS par affectation et par zones, un Plafond Légal de Densité, permettent de déterminer la surface hors œuvre nette constructible maximale.
La valeur du foncier dépend alors de la surface du bâtiment qu’il peut accueillir, c'est-à-dire de la constructibilité d’un terrain déterminée à partir du COS notamment.
Le Droit public a donc un lien direct sur le prix du foncier et donc sur la valeur vénale d’un bien immobilier, dépendant de la volonté d’aménagement de l’Etat, et donc de celle de la collectivité locale depuis la décentralisation.
Ø Les droits de mutation :
La valeur économique d’un bien immobilier dépend aussi du régime fiscal de la mutation, les frais de mutation d’un bien immobilier étant plus élevés que pour la cession d’un actif économique mobilier, tel des titres en bourse.
L’acquisition par un investisseur ou directement par l’utilisateur, des immeubles à usage d’entreprises peut se faire sous deux régimes :
Les droits d’enregistrement :
Ce régime des droits d’enregistrement est le régime de base.
Il s’applique pour toute vente d’immeubles bâtis et ces droits de mutation s’élèvent à quelques 6,20% du prix de vente, dont les droits d’enregistrement qui sont récemment passés de 4,89% à 5,09 % à compter du 1er janvier 2006
La TVA immobilière :
A titre exceptionnel, la vente d’un immeuble sera soumise à la TVA au taux de 19,60% dans les cas suivants :
Ø Les règles de Droit public propres à la région Ile de France :
L’exploitation de certains locaux en immobilier d’entreprise nécessite une autorisation administrative. L’absence de cette autorisation peut limiter par exemple l’utilisation du bien à l’habitation, et la valeur locative est alors moindre : la valeur vénale du bien immobilier se trouve ainsi minorée.
En revanche, une autorisation administrative peut engendrer des dépenses telles que des taxes et redevances, pouvant être reportées ou non sur le loyer : le revenu peut alors être modifié entraînant une rentabilité et une valeur vénale du bien immobilier différentes.
L’agrément :
Il existe deux types d’agrément en Ile de France :
1) l’agrément constructeur :
Cet agrément est obligatoire pour toute construction supérieure à 200m² SHON si le constructeur est l’Etat ou un organisme contrôlé par l’Etat. En revanche, si le constructeur est une personne privée (physique ou morale), cet agrément est obligatoire pour la construction de plus de :
2) l’agrément utilisateur :
Cet agrément est exigible seulement pour des locaux supérieurs à 200m² SHON pour les organismes étatiques ou contrôlés par l’Etat.
La redevance :
La redevance vise à limiter la création de bureaux en Ile de France.
Elle a été créée par la loi du 2 août 1960 dont la dernière modification est celle du décret du 10 février 1989.
Cette redevance est payable une seule fois lors de la création des bureaux et son montant est fixé en fonction de la location des bureaux. Dans chaque zone d’Ile de France est défini le prix par m² utile de bureaux.
La taxe annuelle sur les bureaux :
Cette taxe est due chaque année par les propriétaires ou les titulaires d’un droit réel de locaux commerciaux et de stockage situés à Paris, Seine et Marne, Hauts de seine, Essonne, Yvelines, Seine Saint Denis, Val de Marne et Val d’Oise, et concerne :
Le montant de cette taxe annuelle est le produit de la superficie des locaux, par le tarif unitaire au m², tarif qui est variable selon la situation géographique des locaux objets de la taxe. Toutefois, il existe un tarif réduit pour les locaux possédés par l’Etat, les collectivités territoriales, …
La taxe spéciale d’équipements :
Cette taxe est destinée à financer les travaux figurant au programme d’équipement de la région parisienne.
Le montant de cette taxe est déterminée par multiplication de la surface SHON projetée de la construction, d’un prix au m² SHON par secteur, et d’un taux de 1%.
Les autorisations d’exploitation :
Selon la loi « Royer » du 27décembre 1973 puis la loi « Raffarin » du 5 juillet 1996, la construction de locaux commerciaux nécessite non seulement l’obtention d’un permis de construire, mais parfois aussi l’autorisation d’une Commission Départementale d’Exploitation Commerciale (CDEC), voire d’une Commission Nationale d’Exploitation Commerciale ( CNEC).
Ces autorisations sont requises lors :
Cette autorisation d’exploitation commerciale doit être délivrée préalablement à l’octroi du permis de construire s’il y a, ou avant la réalisation du projet si le permis de construite n’est pas exigé, étant précisé que la CDEC statue sur les demandes dans un délai de 4 mois de l’enregistrement de la demande et ses décisions doivent être motivées. Passé ce délai, l’autorisation est réputée accordée.
Dans l’hypothèse d’un refus d’autorisation de la CDEC, un recours peut être déposé (dans certaines conditions) dans un délai de 2 mois devant la CNEC qui rendra un avis dans les 4 mois suivant sa saisine.
En cas de refus d’autorisation de la CNEC, un dernier recours devant le Conseil d’Etat est possible dans le délai de 2 mois à compter de la plus tardive des mesures de publicité ( affichage en mairie et insertions dans la presse).
L’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation interdisait le changement d’affectation d’un local à usage d’habitation vers toute autre affectation. Cet article a été modifié par ordonnance du 8 juin 2005 puis par circulaire du 22 mars 2006. Désormais :
L’usage du bien s’apprécie en fonction de la situation de l’occupation au 1er janvier 1970 : il s’agit d’une « photographie » figeant une fois pour toutes, la situation administrative du bien au regard de l’article L. 631-7.
Peu importe que l’usage ait évolué entre 1970 et ce jour, seule la situation en 1970 est prise en compte.
Une autorisation de dérogation peut être accordée par le préfet, à titre personnel, pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de cette autorisation.
Le Préfet accorde ou refuse une autorisation de dérogation, après avis du maire et du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon : il prend sa décision au regard des objectifs de la mixité sociale, et en fonction des caractéristiques des marchés locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
Cette autorisation peut être soumise à compensation, ce qui consiste pour le demandeur à rendre à l’habitation des locaux qui étaient affectés auparavant à un autre usage pour une surface au moins équivalente à celle qui va être transformée en un autre usage que l’habitation.
Une autorisation est attachée à la personne qui l’a sollicitée ; elle devient caduque dès que son activité cesse et n’est transmissible à aucune autre personne.
En revanche, l’autorisation est attachée au local concerné s’il y a eu compensation effective. Elle devient juridiquement un droit réel transmissible.
L’autorisation ayant donné lieu à compensation est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Cette publication permet de vérifier le caractère régulier de l’usage d’un bien et la pérennité de cet usage.
l’usage à retenir est celui au 1er janvier 1970.
l’usage à retenir est celui pour lequel il a été autorisé
l’usage à retenir est celui d’habitation
l’usage à retenir est celui d’habitation
l’usage à retenir est celui résultant du permis de construire.
Après cette date, si le bien a fait l’objet de travaux avec changement de destination, l’usage à retenir est celui résultant du permis de construire obtenu ou de la déclaration préalable effectuée.
l’usage à retenir est celui des locaux lors de la cession.
Les procédures d’acquisition d’un bien :
L’Etat et notamment les collectivités publiques disposent, outre l’acquisition amiable, de procédures d’acquisition d’un bien immobilier.
La valeur vénale d’un bien immobilier peut ainsi être déterminée à l’occasion de l’intervention de l’Etat, dans les situations suivantes :
cette procédure est à l’initiative d’une collectivité publique et peut avoir lieu pour réaliser une opération d’utilité publique. Elle a pour but de contraindre un propriétaire à vendre son bien moyennant une indemnisation en fonction des évaluations fiscales
le droit de préemption urbain permet aux communes de se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier, cette préemption devant être motivée par des raisons d’intérêt général.
Dans ces deux cas, l’expropriant et le préempteur peuvent offrir au propriétaire une indemnisation non acceptée par la partie adverse ; le juge de l’expropriation pourra alors être saisi pour fixer le montant de l’indemnisation qui ne sera pas forcément la valeur vénale du bien immobilier en question.
En fait, les nombreuses dispositions qui encadrent les locaux d’immobilier d’entreprise découlent de la politique d’aménagement du territoire et influent directement sur la valeur des biens immobiliers.
La nature des contrats de location signés entre particuliers a une incidence sur les risques immobiliers que peut prendre tout investisseur, en raison notamment du bénéfice éventuel de la propriété commerciale et du droit au renouvellement par le preneur.
Ces risques ont une répercussion sur le taux de rendement de l’investissement immobilier, et sur la valeur vénale du bien immobilier acquis.
Aussi, la restriction de l’utilisation d’un local par les copropriétaires de l’immeuble dont il dépend a une incidence sur sa valeur locative et donc sur sa valeur vénale.
Les effets du bail commercial :
Le bail commercial relève du décret codifié du 30 septembre 1953 et du code de commerce.
Le statut des baux commerciaux s’applique si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
La signature du bail commercial fait naître, du fait de la propriété commerciale :
Le bail commercial peut comporter des clauses ayant des incidences sur la valeur économique d’un bien immobilier :
Ø la durée du bail commercial :
La durée du bail commercial de 9 années :
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 années, mais le locataire peut renoncer tous les trois ans à ce bail.
Mais la durée contractuelle strictement supérieure à 9 années ou la durée effective du bail commercial supérieure à 12 années, entraîne le déplafonnement du loyer en vertu de l’article 23-6 du décret codifié du 30 septembre 1953.
Ce déplafonnement du loyer, c'est-à-dire loyer porté à la valeur locative, est synonyme de revenus supérieurs de l’immeuble, dans le cas où la valeur locative est supérieure au loyer.
Les locaux commerciaux étant des produits financiers, leur valeur vénale dépend du revenu de l’immeuble qui sera capitalisé.
Dans le cas d’un marché en hausse, la valeur vénale du bien loué sera donc plus élevée dans l’hypothèse d’un loyer déplafonné, que dans le cas d’un loyer plafonné.
Le bail dérogatoire :
Le locataire peut s’engager pour une période n’excédant pas 2 années. Dans ce cas, il s’agit d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux : le locataire ne bénéficie donc pas de la propriété commerciale, c'est-à-dire du droit au renouvellement et du maintien dans les lieux.
Mais, si le locataire est resté dans les lieux pendant plus de 2 années, il s’opère automatiquement un nouveau bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
Ø Le loyer :
Le loyer est établi lors de la prise d’effet du bail : il peut être fixe chaque année, échelonné sur trois ans par exemple, ou être un loyer binaire, avec un loyer minimum et une clause recette avec un pourcentage sur le chiffre d’affaires.
Mais, il peut évoluer au cours du bail dans les cas suivants :
La révision :
La révision peut être annuelle ou triennale et s’effectue en fonction d’un indice de référence. Il peut être en rapport avec l’activité exercée, mais est généralement indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction.
Le renouvellement :
Lors du renouvellement, le principe est le plafonnement du loyer, c'est-à-dire le loyer indexé.
L’exception est le déplafonnement du loyer. Un loyer peut être déplafonné lors du renouvellement, dans les cas suivants :
Aussi, le loyer facial peut être différent du loyer économique. En effet, la conjoncture économique peut inciter les bailleurs à valoriser leurs immeubles au maximum, c'est-à-dire à indiquer un loyer facial maximal, loyer sur lequel il pourra être consenti des avantages :
En outre, le loyer des locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. On peut citer la méthode hôtelière pour les hôtels, méthode qui consiste à déterminer la valeur locative à partir de la recette hébergement.
Le niveau du loyer a une incidence directe sur la valeur vénale du bien immobilier.
Ø Les charges :
Les charges peuvent être payées directement par le preneur, par le bailleur, ou payées par le propriétaire et répercutées sur le locataire.
La valeur vénale d’un immeuble est d’autant plus élevée que le loyer est net, c'est-à-dire que les charges incombent toutes au locataire.
Les charges peuvent être :
Les effets du bail professionnel :
Le bail professionnel porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce régulièrement une profession ou une fonction non commerciale, industrielle ou artisanale. Il s’agit généralement des professions libérales.
Ce bail professionnel est régi par le Code Civil et la loi de 1986 et a pour caractéristiques :
En immobilier d’entreprise, un autre bail peut relever du Code Civil : il s’agit de la convention d’occupation précaire.
Cette convention est un bail civil sous la condition expresse que les parties ne puissent en fixer une durée pour une raison qui leur est extérieure et irrésistible.
Si cette convention fixe une durée, il s’agit alors généralement d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.
Le règlement de copropriété :
Certains locaux sont soumis au statut de copropriété des immeubles bâtis, édicté par la loi du 10 juillet 1965 : le règlement de copropriété peut interdire l’utilisation des parties privatives à usage professionnel ou commercial.
Ce sont donc directement les copropriétaires au travers du règlement de copropriété, qui peuvent décider de l’utilisation d’un local dans leur immeuble.
Cette éventuelle restriction d’utilisation peut avoir une incidence sur la valeur du local.
Conclusion :
Tout bien en immobilier d’entreprise est un actif financier, et sa valeur vénale et notamment économique dépend donc du revenu qu’il peut procurer.
Ce revenu peut varier suivant l’urbanisme, l’affectation du local (éventuellement précisée par le préfet), son utilisation (parfois limitée par le règlement de copropriété), des taxes et redevances, de la nature du contrat de location liant propriétaire et locataire, …
La valeur économique d’un bien immobilier varie donc en fonction des décisions de l’Etat, et notamment de la politique d’aménagement du territoire, c'est-à-dire du Droit public, et des contrats et règlements liant les particuliers entre eux, c'est-à-dire le Droit privé.
Une personne publique ou privée peut en conséquence avoir directement ou indirectement une influence sur la valeur économique d’un bien immobilier.
Annabelle JOYAUX
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