La valeur locative des boutiques doit être recherchée par comparaison avec des locaux équivalents. La difficulté réside dans le prix unitaire à retenir.

Les articles 23-5 et 23-3 alinéa 4 du décret du 30 septembre 1953 fixent les modalités de recherche du prix. L’article 23-5 impose de retenir les loyers du voisinage, alors que la valeur locative de la partie habitation comprise dans un bail commercial doit, en vertu de l’article 23- 1, être appréciée par comparaison avec les loyers pratiqués dans les locations nouvelles. Les loyers du voisinage se scindent en deux catégories principales : les prix des locations nouvelles issus du marché et les loyers de baux renouvelés hors plafonnement.

L’article 23-3 alinéa 4 complète le dispositif en prenant en compte les modalités de fixation du loyer d’origine.

I - LES LOYERS DES LOCATIONS NOUVELLES

Alors qu’un propriétaire se réfère aux exemples dont il a connaissance sur le marché en les corrigeant à la hausse lorsque le marché est soutenu, à la baisse dans le cas contraire, le preneur a une approche plus économique et ne se réfère au marché que dans un second temps.

Ainsi, un preneur, enseigne nationale ou commerçant indépendant, détermine la surface maximale d’aire de vente qu’il pourra aménager dans le local proposé, apprécie le chiffre d’affaires rapporté à la surface de vente que son concept va lui permettre de réaliser pour l’emplacement proposé, et connaît son taux de marge brute

Ce taux atteint le plus souvent :

- 40% pour les indépendants

- 50 à 60% pour les enseignes nationales

- 70 à 80% pour les enseignes qui fabriquent leur permettant de vendre de gros volumes.

Ces pourcentages expliquent d’une part, le remplacement progressif des indépendants par des enseignes nationales, d’autre part, la hausse mécanique des loyers, les taux de marge brute élevés des enseignes permettant d’affecter des sommes plus importantes au poste loyer.

Ainsi, pour un local d’une surface de 250m² pouvant être aménagé en 200m² d’aire de vente, le surplus étant affecté en réserves et sanitaires, l’enseigne qui sait réaliser un chiffre d’affaires de 50.000 F le m² d’aire de vente avec une marge à 50% pourra accepter un loyer maximal de 200m² x 50.000 F x 50% x 25% = 1.250.000 F.

Ainsi en s’installant sur la principale artère de la ville, l’enseigne espère accroître le chiffre d’affaires de ses autres points de vente compensant par là l’effort qu’elle fait en acquérant des parts de marché.

L’enseigne ou le commerçant indépendant transforme en chiffre d’affaires ce flux constitué par des chalands et la quantité d’argent que ceux-ci sont prêts à dépenser pour le produit ou le concept qui leur est proposé.

La variation des facteurs locaux de commercialité, c’est la perturbation de ce flux.

Il est à peu près impossible de mesurer un flux monétaire ou une variation de ce flux sur une voie commerçante. La mesure ne peut être qu’indirecte en recherchant les nouvelles constructions habitées par une clientèle plus aisée, l’augmentation des prix de cession, la variation de fréquentation des transports publics, des monuments etc...

Mais ce n’est certainement pas l’acquisition de parts de marché par les enseignes qui entraînent une variation du flux d’argent.

Le flux d’argent ne peut varier que postérieurement à l’installation de l’enseigne, peut-être deux ou trois années plus tard lorsqu’elle a pu imposer son concept ou ses produits.

Les normes sont les suivantes :

- rez de chaussée :

zone d’angle 1,25

zone 1 sur les 5 premiers mètres 1

zone 2 sur les 5m suivants 0,75

zone 3 sur 10m 0,50

zone 4 au-delà 0,35

- sous-sol relié 0,25

- 1er étage 0,40 porté à 0,50 dans la bande des 5m de façade

Si les 250m² de la boutique précédente sont pondérés à 150m², l’expert retiendra un prix unitaire de 1.250.000 F : 150m² p. = 8.300 F/m² p. (nr), mais aussi un loyer représentant 1.250.000 F : 200m² d’aire de vente x 50.000 F/m² = 12,50% du chiffre d’affaires.

Ces éléments réducteurs ne sont cependant pas représentatifs du marché parce que, dans un second temps, l’enseigne se réfère au marché dont le niveau de prix est inférieur puisque, à l’origine, il a été établi par des commerçants indépendants dont les marges étaient plus faibles.

Aujourd’hui, les loyers variables se situent le plus souvent entre 7 et 10% du chiffre d’affaires. Le résultat précédent de 12,50% du chiffre d’affaires montre qu’il existe un potentiel important de revalorisation des prix de marché.

Le coefficient de décapitalisation est-il pour autant un coefficient financier ?

L’enseigne n’acquiert pas uniquement la capitalisation financière d’une insuffisance de loyer. Ce qui la détermine à acquérir un droit au bail à un emplacement de qualité, c’est la possibilité d’accroître le chiffre d’affaires, de pratiquer les meilleurs prix et d’obtenir un bon taux de marge. C’est aussi la volonté d’améliorer son image, son positionnement sur le marché par rapport aux enseignes concurrentes, voire d’acquérir des parts de marché.

Réduire toute une action économique et stratégique à un simple taux d’intérêt n’est pas réaliste. L’utilisation des coefficients financiers, tels que 5,76, 5,99 ou 6,24, obtenus par application sur neuf années d’un taux d’intérêt de 10, 9 ou 8% ne conduit pas à des résultats satisfaisants en ce sens que les valeurs calculées ne correspondent pas à celles du marché.

Comment calculer ce coefficient composé de nombreux éléments impossibles à quantifier avec une précision acceptable ? Par l’observation des prix de cession et l’application d’un principe intangible : le prix décapitalisé doit correspondre à la valeur locative du marché observée dans les locations nouvelles.

L’analyse systématique des prix de cession des boutiques montre que ce coefficient varie dans le temps et est lié non à l’emplacement mais à la valeur locative du marché.

Là réside toute la difficulté. Il convient en effet pour trouver le prix du marché, de déterminer un coefficient qui est lui-même lié à ce prix de marché. Cela oblige l’expérimentateur à agir par tâtonnements en introduisant successivement dans son calcul, des coefficients différents jusqu’à ce qu’il aboutisse à des prix de marché cohérents.

L’informatique permet, par un programme simple, de résoudre la difficulté sous réserve d’y introduire l’image du marché au moment de la transaction.

Lorsque le calcul conduit à une image floue, c’est que le marché a changé. Il n’y a plus augmentation mais accélération du prix de marché et des coefficients.

Régulièrement apparaissent des ruptures du marché, la dernière semble s’être produite au milieu de l’année 1999.

Actuellement, les coefficients de décapitalisation issus du marché parisien sont les suivants :

Ces coefficients qui permettent de retrouver le marché réel sont ceux qui s’appliqueront dans le calcul inverse permettant la détermination du droit au bail.

II - LA VALEUR LOCATIVE EN RENOUVELLEMENT

Ce loyer en renouvellement apparaît d’autant plus sous-évalué que l’emplacement est bon et inversement. Cette sous évaluation du loyer en renouvellement explique les fortes valeurs de droit au bail payées par les enseignes qui ne manquent par ailleurs pas de s’interroger sur la pérennité de leurs valeurs de droit au bail.

- Lorsque les obligations (article 23-3) du bail à renouveler sont différentes de celles des baux comparatifs. La mise à la charge du locataire de l’impôt foncier, de l’assurance incendie de l’immeuble, des grosses réparations, du remboursement des frais de gestion immobilière... est susceptible d’entraîner des déductions lorsqu’on peut les quantifier, des abattements dans le cas contraire. Ces correctifs sont toutefois limités par les charges imposées dans les baux de comparaison. En effet, si ces derniers supportent les mêmes charges que le bail venant à renouvellement, il ne peut y avoir abattement ou déduction

- Selon la destination du bail (article 23-2) : le prix de marché, c’est le meilleur prix possible, le plus cher, le loyer pour un bail tous commerces ou presque.

Le loyer en renouvellement doit tenir compte de la destination du bail permettant d’exercer un commerce qui n’est peut-être plus porteur pour l’emplacement ou tout au moins qu’on n’installerait plus à un tel emplacement si le loyer devait correspondre au prix du marché.

C’est le cas de très nombreux commerces. Les cafés par exemple ne s’installent plus dans les beaux emplacements parce que le chiffre d’affaires rapporté à leur surface de vente plus réduite que pour d’autres commerces en raison de la nécessité d’y installer des locaux annexes, ne peut être réalisé dans le même délai que pour d’autres commerces.

Il devrait en être tenu compte en vertu de l’article 23-2 du décret. Ce n’est pourtant à peu près jamais le cas, peut être en raison de la trop grande décote du loyer en renouvellement par rapport au prix du marché.

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